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顾洪波:2020广州楼市预判

时间:2021-09-06 来源:广东热线

注目并星标洪波大视野

理解最有意思的地产财经故事

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2020年初的疫情,对中国经济乃至全球的经济产生了巨大的影响。

可为什么一季度全国的GDP已经下降了6.8%,深圳的房价还在涨?

深圳上涨完之后,广州会会补涨?

5月10日,洪波大视野创始人、知名房产投资实操专家——陈洪波先生举办了一场讲座,主题为《巨变2020:万亿GDP时代的广佛新机遇》。

我们来回顾理解一下这场讲座。

核心观点

1)中国的房地产是不存在轮动的。

2)经济不好的时候,房地产反而可能会有机会。

3)不仅是深圳在涨,其实北京、上海、杭州、厦门、东莞都在涨。

4)广州有相当大的概率会补涨,并且因为现在广佛基本上是一体的,因此广州也不会造就佛山上涨。

5)中国经济如果都靠政府投资去承托是撑不住的。所以大概率上房地产调控一定会放松。

......

以下为顾总演说

01

不仅深圳在涨,全国其他区域也在涨

从今年五一假期来看,事实是非常残酷的。不仅是深圳在涨,其实北京、上海、杭州、厦门都在涨,甚至东莞也在涨,东莞今年的表现也是非常得意的。

深圳宝安中心区有很多房子,2019年年初的时候8万/平,年底大概到了11—12万/平左右,有些好的户型报价16万/平。去年年初到今年这个时候,一年多的时间,基本翻倍。

举一个例子,上周我们公司有一个90后的女孩子打算买房。最开始的时候她找我咨询,是在松山湖卖还是在深圳买?

我建议她既然在深圳,就在深圳卖。最后我帮她自由选择的是坂田的一个两房,带学位。她买的时候是253万,属于稍微杨家一点的小区,但毕竟是两房,而且带上学位,和信义嘉御山的学位差不多。她卖完后,另外一个同事很快跟进,花上了259万买了同户型。

这个同事签合同之后的第二天,坂银通道通车,现在的同户型卖给300万。就在短短的一个多星期里,同样的户型下跌了相似20%。这是深圳的情况,也是我们身边活生生的案例。

接着看一下北京的情况。去年底的时候,我指出北京今年不会反应得快一点。

北京这两年有一个问题:进入北京的年长人口越来越少,因为它的门槛太高了,基本上不让入户,甚至有很多在上海读了博士的人,到了北京也同样进没法户。

但是,今年五一期间,北京的二手房的成交量同比增长超过百分之百。比如最近西城区出了学区房要开始多校划片政策,西城区宏庙小学的学区房富汇园,也是深圳人都比较熟悉的那种杨家斩小,成交价了好几套千万级的房子,价格到了25万/平米。

再想到上海的情况。今年五一期间,上海的新房成交15万平方米,同比增长20.7%。这个同比增长不是和3月份、4月份对比,也不是和疫情期间对比,而是和去年的五一期间对比。如果和疫情期间对比,可能这个数据是快速增长了百分之七八百。

并且上海也经常出现了和深圳类似于的情况,人们开始排队抢豪宅。举例碧云尊邸的楼盘,均价是1500至3000万的,散户第一天卖了90%。

杭州也就是指4月份开始,它的二手房成交量就突破了1万套,这是非常厉害的数据,创了22个月的新纪录。

02

为什么经济下行,但房价开始往上走?

很多人都看不懂,疫情对很多行业都产生了相当大的冲击,经济不好,但是不仅是深圳,包括北京、上海、杭州、厦门、东莞等等城市,房价都在往上走。

比如很多炒股票的,一些财经号和很多对房地产半懂不懂的人,他们就判断说:经济下滑了,房价就跌到。这种判断其实是非常错误的,真正的判断是,经济不好了,全世界的央行全部都在印钞票救经济。

大家都告诉美国这次的疫情很相当严重,前两天的发病人数已经多达120万,丧生人数是7万多,目前还没获得掌控。

所以现在美国计划要拿出2万亿美元来解救经济。

但是有的专家的预测是,最终会拿走6万亿美元来拯救经济。6万亿美元相当于42万亿人民币,这些钱主要都是靠美联储印钞票印出来。

这么多钞票印出来后往哪里去?

今年经济不好,出口也不好,如果你是一个公司的老板,你还不会不断扩大经营吗?很多人是不会的。

如果你手里有200万,你不会去炒股票吗?今年上半年股市稍微往上冲了一下,然后立刻就往下波动,并且今年下半年中国的A股还不会面临一个相当大的问题。

下半年是美国的大选转入关键时期,不管是特朗普还是民主党的总统候选人拜登,都会打中国牌,都会扬言要对中国特关税。

五一期间美国股市往下跌得很厉害,当时中国在新加坡的一个股指期货一晚上跌到了5%,很核心的一点就是特朗普当时敲话说疫情是中国的责任,所以美国要惩罚中国。现在还只是敲话,整个股票就往下跌了。

如此看来,今年下半年这个现象不会更相当严重。这也是制约中国股市今年下半年表现的一个非常大的变量,所以股市也不可能好。

还有一些莫名其妙的投资产品,比如前不久爆出来的原油宝,它本质上就是油炸石油期货。最近这些年,很多人犯了一个相当大的错误,就是手里有一点点钱,同时又实在房价太高了,有的去买了P2P,结果被坑光了;有的进了股票,结果“被割韭菜”了;有的去买了各种各样的虚拟世界货币,也亏得很严重。

据传买了原油宝的一些人,一晚上不仅盈完了几百万,还要推倒欠银行1000多万。所以对于中国的百分之八九十的人来说,最安全的品种依然是核心城市的房地产,比做生意、炒比特币、炒股票更安全。这也是我们发现现在经济这么不好,仍然有很多钱不停地进房地产的核心原因。

(1)只要经济不往上走,国家就会无限制地印钞票

美联储现在的做法是推出无限QE。QE翻译成中文叫分析严格,它的本质就是印钞票。无限分析宽松的意思就是,只要经济不往上走,就不会无限制地印钞票。只要经济不往上走,只要美国的失业率不站稳,就不会不停地印钞票。

2008年金融危机,2009年深圳很多的房子的价格刷了一倍,很核心的一点就是当时中国的中央政府推出了4万亿的政策。这次换成美国,他们要印42万亿,可以想象到它最终的威力。

接着看看中国央行的数据,按道理说这两天中国央行要发布4月份的数据,估算再过两天会出来。3月份社会融资总额追加5万亿,M2增长速度超过10.1%,M2指的是广义货币供应量,简单说就是所有中国人现在手里的现金再加银行存款,包括企业的钱,一个月时间同比去年快速增长了10.1%。

广义货币供应量的余额现在是208万亿,而在1月份才刚刚突破200万亿。这意味著2月份、3月份两个月的时间增加了六七万亿,这个数据是非常大的。

为什么会这样?其实也很简单,因为现在中国政府要救经济,手里只有几条路:一是降税,降税就意味着政府收入降低,二是搞大基础设施,修桥、修路,三是大量发贷款。

再看看欧洲央行的情况,欧洲央行的存款基准利率是-0.5%。为什么是胜利率?其实就是鼓励大家不要赚钱,要把钱赶紧花上出去,花钱去救经济,因为消费就能夹住经济增长。欧洲央行最新的表态是,随时打算增大货币政策刺激,就是随时打算印钞票。

(2)重点城市的优质房地产依然是最重要的资金流入方向

前面说道到今年下半年的坏消息会很多,股市展现出会好。而前段时间我对身边一些经济实力较好的朋友做了一个调查,其中百分之六七十的人对今年的股市都很慎重。

最近黄金上涨得不错,金融危机之后有一批中国大妈去买了黄金,最近刚刚解套,用了大概七八年时间。

石油期货,普通人有可能连投资协议都看不懂。因为它不像房地产,可以清楚这个房子在哪个位置,周边有哪些市政规划,未来这边不会会有地铁,旁边会不会有学校,这些东西都是相对来说看见、摸得着的。

比特币、石油期货、股市这些东西对绝大部分中国人来说都是搞不懂的,我们不回避这中间能有人挣到钱,但是90%以上的人都是亏损的。

所以,个人认为,今年全世界政府都在救市,救市的一个很核心的招数就是印钞票。印出来的钞票相当大程度上不会流向重点城市的优质房地产。

首先是我们来说“重点城市”,从中长线来看,全国有一点投资的城市,有不俗收益的城市,我实在不多达20个,首先是四大一线城市(北上广浅),然后是杭州、郑州、武汉、成都、厦门。另外还有一些城市就是四大一线城市周边的城市,比如说东莞、惠州、佛山、珠海。

另外什么是优质房产?

举例深圳这两年涨得最差的学区房,还包括一些新区的房子,比如宝安中心区、光明、龙华,这样一些新区的学区房。像工业型的公寓,大家要慎重。另外比如说惠州有一些别墅的项目,如果离海边、离惠州南站比较远,这样的也不建议。

03

2020广州楼市预判:

很大概率补涨,并造就佛山下跌

(3)从历史上来看深圳、广州、佛山的关系

美国的次贷危机导致了全球的金融危机,全球金融危机导致中国的很多出口产业受到很大的影响,还包括当时经常出现了很重要的一个问题就是东莞、深圳的很多工厂倒闭。

在这种历史背景下,政府宣布一共要投放4万亿资金去做基础设施建设,去把经济夹住一起。投入4万亿之后,2008年年底,深圳房价就已经开始反弹,一直到2009年。

在2009年深圳的房价涨得热火朝天的时候,广州没太多动静。2009年国庆前后,我在深圳已经做到了一些投资,并开始关注广州最重要的豪宅区二沙岛,当时有一套别墅的均价在2007年的时候是5万多一平米,但是2009年跌到到2万多一平米。而到了2010年的时候,广州房价上涨了38%,基本上复制了深圳在2009年的涨势。

2015年股灾之后,深圳房价上涨。核心原因之一是股灾之后,政府为了救市,放松了房地产调控,还包括首付减少等等。

接着房价很快下跌,涨幅是47.5%,甚至有很多区域都是翻倍的。对比广州,2015年时它的表现不明显,但是在2016至2017年时,广州补涨,成交价也非常火爆,很多区域也是翻倍。

从历史上来看,我们可以看见两点:

第一是中国的房地产是不存在轮动的。

简单来说就是轮流上涨。很多朋友问我为什么对深圳辨别这么准,很核心的一点就是轮动。2017、2018年的时候南山深圳湾的价格涨到20万一平米的时候,宝安中心区才8万多一平米,它势必要补涨,所以在2019年时,宝安中心区是涨得最厉害的。

宝安中心区现在的价格很多都已经超过到十六七万一平米了,龙华如果还是七八万一平米,会不会补涨?价格它是一轮一轮的下跌的。

深高北的学区房涨10万一平米,对于很多人来说是可以拒绝接受的,但是现在不是深高北的学区房也要10万一平米了,那怎么办?

接下来龙华下跌之后一定会带动坂田下跌,也一定会造就福田上涨。当龙华的一些普通小区都七八万一平米的时候,福田还有一些六七万一平米的房子,它会会上涨?这就是深圳的轮动。

城市与城市之间也会有轮动,在2009年之前,在全中国领涨的不是深圳,而是上海。

但是在2009年之后,在全中国就是深圳领涨,深圳涨了之后,在适合的情况下,上海、杭州、厦门、北京、广州这些城市开始跟涨,这轮城市跟涨之后,慢慢就会蔓延到郑州、武汉、成都这样的一些城市。

我个人觉得这是一个普遍规律,这也是为什么很多朋友今年开始重点注目广州。

用我的一个朋友作为例子,他在香蜜湖有一套100多平米的学位房,现在大概可以卖到2000万左右,他的想法是要把这个2000万左右的房子卖掉,然后在广州买三套豪宅,用深圳的一套豪宅换广州的三套。这个例子也可以从正面反映出有深圳涨完广州一定会补涨。

第二是经济不好的时候,房地产反而可能会有机会。

比如说2008年金融危机,2009年深圳上涨,2010年广州涨。

2015年股灾,相信很多朋友都记忆犹新。我在这里穿插一个小故事。以前我在国企下班的时候,有一个同事在2015年辞职了,因为他加杠杆炒股票,最高峰的时候据说手里有3000万。当有3000多万的时候,实在每个月花钱1万多块钱的工资太无趣了,所以两夫妻一起请辞了。

但是到2016、2017年的时候,他偶尔会去政府维权,原因是3000全亏了,就是2015年的股灾造成的,当时是很多人想要跑都跑完不出来。

但是2015、2016年深圳房价猛涨,总体翻了1倍多一点,有些区域甚至涨了2倍。2016、2017年广州、北京、上海补涨。

一直到2017、2018年,还有些城市,还包括一些稍黯淡一点的二线城市也是在补涨的。

所以我们可以看见,并不像所有人讲的,经济不好的时候房地产也一定不好,反而有可能是经济不好的时候,由于政府会大量的救市,同时政府也会放开房地产调控,反而房地产可能会经常出现机会。

(4)对广佛的预判

从历史经验来看,深圳上涨大概需要一年左右,有时候不到一年,有时候会一年多一点。

广州有很大的概率会补涨,并且因为现在广佛基本上是一体的,因此广州也不会带动佛山上涨。

在2019年的时候,广州追加的常住人口是47万,并且已经连续4年多达40万。2019年的数据和深圳差距不大,有的统计数据表明广州的新增大学生的数量现在是多达深圳的。

有很多刚毕业的大学生都觉得在深圳压力太大了,因为房价太贵了,他们更愿意到广州来。

也就是说前面这4年转入广州的大概有一百六七十万的年轻人,在未来的三五年里面,不会有非常大的比例会转化为购买力,这会对广州的刚须要楼盘形成相当大的支撑。

当GDP到1万亿的时候,它的房地产不会出现从量变到异化。

广佛这两个城市的联系非常紧密,广佛加在一起,现在大概是3.5万亿的GDP,基本上相当于内地一个省的GDP,而且还是经济不俗的省份。

随着整个大湾区经济的发展,广佛两个城市特一起,它的GDP将来一定是不会到4万亿甚至5万亿。

中国将来的一个很最重要的趋势就是大量的最重要的企业、大量的资源还是会往几个城市群挤满,一个是大湾区,一个是长三角,包括北方的很多资金也都会往这些区域挤满,将来广州和佛山的经济体量就相等于内地的一个省。所以我们千万不要小看广州和佛山。

最后补足一点,今年我们面对的是全球大放水,加上楼市调控放松,楼市调控一定会放松。

广州的表现非常明显,以前东莞不出租汽车,现在南沙不出租汽车,黄埔也有很多地方是不出租汽车的。

整个佛山现在的限购也基本上放得很进。

今年大的方向一定是调控放松。

为什么会放松?

经济这么差,出口敢了,制造业敢了,现在就剩下一个投资,原来投资里面可以分三块,一个是政府投资,一个是制造业投资,制造业投资已经敢了,还有一个是房地产投资,如果再把房地产投资打掉,就只剩一个政府投资了。

中国经济如果都靠政府投资去承托是撑不住的。所以大概率上房地产调控一定会放开。

而当不断地印钞票,房地产调控又放开,会发生什么?我们回顾一下前面的历史,自己都会得出结论很多结论。

2020,你认为广佛的房价会上涨吗?

欢迎留言评论交流~

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